#143 相続時の土地の評価方法について

「相続税はだいたいこれくらいだろう」と自身で予想していたところ、税理士から大きくかけ離れた税額を伝えられて驚いた、という経験をした方もおられるでしょう

その原因の中には土地を誤って金額によって評価したことがあるかもしれません

土地は「一物四価」などと言われるくらい、同一の土地について様々な価格が付けられることがあります(「一物十価」と表現する専門家もいるくらいです)

今回は、土地の代表的な評価格である「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」の4つについて簡単に触れたいと思います

 

「公示地価」は国が公表している土地価格です。国土交通省が毎年3月に、その年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を公表するもので、一般の土地取引や公共用地取得の際の指標になっています

「基準地価」も似たようなものですが、こちらは国ではなく都道府県による鑑定価格(7月1日時点の価格を毎年9月に発表)となっていて、公示地価では基本的に対象とされない都市計画区域外や林地等も対象になっている点が違います

「実勢価格」は、実際に土地を売買する際に売買当事者が合意した価格です。土地の特性や環境によっては、公示地価よりも高くにも低くなる可能性もあります

「路線価」は、国税局が不動産鑑定士など専門家の意見を参考に算定し価格を定めたものです。国税庁のホームページで公開されています。公示地価の80%程度になることが多く、相続税や贈与税を算定する際の土地の評価に使われます

 

相続財産に含まれる土地(路線価地域に存する土地とします)に関しては、先ほど述べた国税庁の路線価を用いて評価することになります

ただし単に「路線価×地積」の計算式ですべてを評価するものではなく、土地の形状等や大きさ等により路線価に修正が加えられます

土地の形状等による補正は、不整形地であれば用途が限られる可能性があるため評価額が下がることがあり、

逆に角地など利便性が高い環境にあると利用価値が高いとされて評価額が上がることもあります

一般的な土地と比べて奥行きが長い・短いといった特徴があれば、『奥行価格補正』、道路に出入りする間口が小さければ、『間口狭小補正』といった様々な補正計算がなされます

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