Q&A. 自宅と賃貸用住宅、財産の評価方法に違いはある？

Q. 所有している土地に建物を建てることを検討しています。自宅を建てる場合と賃貸用住宅を建てる場合で、相続税上の財産を評価する際の違いはありますか？

 

A. 評価方法が異なってきます。一般的に、自宅より賃貸用住宅の方が評価額が低くなります。

ただし「小規模宅地等の特例」の適用を受ける場合や、課税時期の現況として賃貸住宅が空き室の場合などの具体的状況によっては賃貸用住宅の評価額が必ず低くなるわけではありません

 

タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

 

 

相続税を計算する場合、遺産の土地と建物の財産評価を行います。その評価方法は、自宅と賃貸用住宅とで以下のように異なります

 

●自宅の場合

所有している土地に自宅を建てた場合、

土地の評価額は『路線価方式or倍率方式』で算出され、一般的には時価の８割程度の水準となります

建物の評価は、固定資産税評価額がそのまま適用されるので、評価額は一般的には時価の５～６割程度となるでしょう

 

●賃貸用住宅（満室）の場合

一方、アパートやマンションなど、第三者への賃貸用住宅を建てた場合、

土地の評価額は、更地としての評価額に 、( 1 – 借地権割合 × 借家権割合) を乗じて算出します

時価の６割程度となるのが一般的な目安といえます

 

また、建物の評価額も、固定資産税評価額に、( １ – 借家権割合)を乗じて算出します

場合によっては、時価の３～４割程度の評価額となることもあります

 

賃貸用住宅であれば家賃収入が入るため、投資による余剰資金を貯蓄することで納税準備資金とすることも可能です

 

相続対策として土地や建物の評価額が低くなる賃貸用住宅の建築を選択される方がいる理由の一つが、上記で述べた事情があるといわれます

ただし相続は、状況に応じてケースごとの判断が必要不可欠です

賃貸用住宅の建築は、「投資」であり、「事業経営」です

 

相続税の節税ばかりに着目した不動産活用は、「不動産」が「負動産」になりかねません

また、要件を満たせば、自宅・賃貸用住宅ともに『小規模宅地等の特例』などの減額制度を活用することも可能です